ALTAREA COGEDIM 2010

RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 1 DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2010 COMMERCE LOGEMENT BUREAU9D8JB:CI9:Gw;wG:C8:'%&% AZeg?hZci9dXjbZciYZG?[?gZcXZV?i?Y?edh?Vjeg?hYZaÉ6jidg^i?YZhbVgX]?h[^cVcX^ZghaZ'.Vkg^a'%&&Xdc[dgb?bZci| aÉVgi^XaZ'&'"&(YZhdcG?\aZbZci\?c?gVa#>acZedjggV?igZji^a^h?|aÉVeej^YÉjcZde?gVi^dc[^cVcX^?gZfjZhÉ^aZhiXdbea?i? 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Avec les risques calculés d’une vision de long terme, c’est dans la conception et la réalisation de ses produits que le Groupe a construit son schéma de création de valeur et a pu saisir les meilleures opportunités de l’immobilier. Présente en France et en Italie, Altarea est cotée sur le compartiment A de NYSE Euronext Paris. ALTAREA COGEDIM L’IMMOBILIER EN TROIS DIMENSIONS02 Créer des logements personnalisés, agréables à vivre, pérennes. Boulevard Morland, Paris 4 e arr.RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 03 La création de lieux de vie peut se faire de deux façons différentes : en reproduisant des schémas traditionnels ou en inventant de nouvelles façons de vivre, d’habiter ou de travailler. Altarea Cogedim a fait le choix de la seconde solution. La capacité d’invention, de création et d’innovation du Groupe est rendue possible grâce à l’excellence des savoir-faire et de tous les talents internes d’une entreprise qui a décidé d’être avant tout un créateur de produits immobiliers sur mesure. INVENTEUR DE PRODUITS, CRÉATEUR DE VALEURInventer de nouveaux concepts commerciaux, dédiés aux loisirs, à la satisfaction client. Bercy Village, Paris 12 e arr. 04RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 05 PENSER CLIENT, DURABLEMENT Centres commerciaux, logements, bureaux, hôtels : en créant des lieux de vie uniques pour ses clients, Altarea Cogedim porte la responsabilité de leurs vies et de leurs villes. C’est avec une connaissance intime de leurs besoins et l’écoute permanente de leurs aspirations que les collaborateurs de l’entreprise vivent tous les jours leur métier avec passion. Engagé dans une démarche de développement durable, Altarea Cogedim fait de chacun de ses projets une réponse adaptée à la vie d’aujourd’hui et à la ville de demain.Innover par des solutions techniques avant-gardistes et performantes. 06 Tour First, La Défense.RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 07 UN GROUPE ACCÉLÉRATEUR DE CROISSANCE POUR SES TROIS MARCHÉS Initialement promoteur de centres commerciaux, Altarea s’est fonciarisée pour devenir aujourd’hui la troisième foncière commerces de France. Le Groupe a acquis en 2010 Cap 3000, l’un des principaux centres commerciaux français. En 2007, Altarea rachète Cogedim et intervient dès lors en promotion de logements et de bureaux. Depuis cette date, Cogedim est devenu le quatrième promoteur en France (le premier à Paris et à Lyon) et ses ventes de logements ont progressé deux fois plus vite que le marché. Le site de Laennec, en plein cœur de Paris, est emblématique du positionnement de Cogedim en tant que marque de référence de logements. Altarea Cogedim est aujourd’hui présent sur le marché des bureaux en prestations de services et en promotion, avec une expertise environnementale reconnue, comme en témoigne la Tour First à La Défense, le plus important chantier de bureaux HQE® en France.08 Concevoir des projets audacieux, là où les autres ne vont pas. Carré de Soie, Vaulx-en-Velin.RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 09 SUIVRE SES PROPRES CHEMINS AVEC L’ESPRIT D’ENTREPRENDRE Altarea Cogedim s’est construit en suivant résolument ses propres chemins, sur un modèle élaboré à contre-courant des idées reçues et de l’air du temps. Tous les collaborateurs d’Altarea Cogedim sont actionnaires de l’entreprise et partagent cet esprit entrepreneurial marqué au quotidien. Être tous les jours entrepreneur, c’est s’engager avec audace et prendre des décisions après avoir évalué l’ensemble des opportunités et des risques d’un choix. C’est la façon de faire Altarea Cogedim.10 — ALTAREA COGEDIM RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 MESSAGE DU PRÉSIDENT EN 2010, Altarea Cogedim a tiré profit de son modèle unique fondé sur sa double qualité de foncière et promoteur et sur sa présence sur les trois principaux marchés de l’immobilier. EN COMMERCE, nous avons largement engagé le repositionnement de notre patrimoine vers les centres régionaux et les « Family Villages » car nous croyons fondamentalement à la pertinence de ces formats sur le long terme. À cette fin, nous avons débuté un programme de grande ampleur : restructuration lourde des centres à potentiel régional, développement de nouveaux actifs sur des sites incontestables, arbitrage d’actifs matures, mais également acquisition d’actifs emblématiques comme Cap 3000 à Nice. Nous comptons précéder les changements actuellement à l’œuvre dans le monde de la distribution en nous appuyant sur ce qui fait notre force : la capacité de nos équipes à concevoir et à réaliser les produits d’aprèsdemain, attractifs, compétitifs et durables. À travers cette mutation de notre patrimoine, nous voulons mettre en place une dynamique de croissance de long terme dont les premiers résultats ne seront perceptibles qu’à un horizon de trois à quatre ans. EN LOGEMENT, notre performance est d’autant plus appréciable que nous avons désormais le recul suffisant pour valider le pari stratégique pris lors du rachat de Cogedim. En l’espace de trois années, nous avons en effet totalement changé de dimension et nous ressortons de la crise plus forts que lorsque nous y sommes entrés. Notre part de marché a doublé : elle se situe désormais entre 5 % et 6 % en valeur. La réputation de Cogedim s’appuie sur des années de constance en matière de qualité et de performance environnementale. La clé de notre réussite repose d’abord sur l’attention portée aux attentes de nos clients. Le soin apporté à la réalisation d’opérations emblématiques comme Laennec dans le 7 e arrondissement de Paris est le même que celui consacré à l’ensemble de notre gamme. Nous croyons que le potentiel opérationnel de Cogedim, de ses équipes et de sa marque n’a pas encore été atteint et que l’objectif de maintien des positions acquises à la faveur de la crise constitue un minimum. Au cours de la période écoulée, nous avons également su adapter le volume de notre activité à notre marché tout en gérant nos risques de façon rigoureuse. C’est le « backlog » accumulé en logements qui nous permet d’afficher une forte visibilité sur la croissance des résultats de notre Groupe au cours des deux à trois prochaines années. EN BUREAU, nous croyons que ce marché se trouve à la veille de mutations technologiques d’ampleur inédite en lien avec les exigences environnementales. Fort de sa stratégie offensive en matière de développement durable, notre Groupe est tout particulièrement bien placé pour tirer parti de cette révolution. Nous nous tenons en effet à l’avant-garde, comme en témoignent les multiples immeubles que nous sommes actuellement en train de livrer à La Défense (Tour First) ou ailleurs. Ces actifs sont encore au moment de leur livraison en avance sur des normes environnementales qui n’existaient même pas quand ils ont été conçus. Aujourd’hui, le marché reste attentiste mais nous croyons à son redémarrage à terme. L’expérience et les savoir-faire accumulés feront UNE DYNAMIQUE DE CROISSANCE SUR LE LONG TERME Nous comptons précéder les changements actuellement à l’œuvre sur nos marchés en nous appuyant sur ce qui fait notre force : la capacité de nos équipes à concevoir et à réaliser les produits d’après-demain, attractifs, compétitifs et durables.”RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 11 Nous avons confiance en la pérennité de notre modèle et la poursuite de son succès dans les années à venir.” alors de notre Groupe un acteur majeur du prochain cycle. Notre intention consistera alors à nous positionner non seulement comme promoteur ou comme prestataire, comme nous l’avons fait par le passé, mais aussi comme investisseur. Pour ce faire, nous sommes en train de mobiliser des fonds auprès d’investisseurs partenaires que nous gérerons pour leur compte. Nous capterons ainsi davantage de valeur de nos savoir-faire opérationnels. Cela sera perceptible de façon significative sur les résultats de notre Groupe à un horizon de trois à quatre ans et plus. Nous avons confiance en la pérennité de notre modèle et la poursuite de son succès dans les années à venir. Je suis particulièrement confiant en la capacité de nos équipes à initier de nouveaux développements et à y faire face comme en témoignent les réussites éclatantes de l’année écoulée. Alain Taravella12 — ALTAREA COGEDIM RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 Le modèle de notre Groupe, qui repose sur trois marchés dont les cycles sont différents, a prouvé toute sa robustesse en période de crise mais il est également en train de démontrer toute sa pertinence en période de reprise. Aujourd’hui, c’est la forte croissance du logement qui tire les résultats d’Altarea Cogedim, de même que la résilience des commerces ont permis hier de tenir en attendant que les bureaux prennent demain la relève. Dans cette course d’endurance, chaque relais de croissance est essentiel afin de saisir toutes les opportunités qu’offre chaque cycle. Notre stratégie est ambitieuse mais elle repose avant tout sur une gestion maîtrisée de nos risques. Notre objectif consiste à disposer en permanence des ressources financières suffisantes nous permettant d’actionner le bon marché au bon moment de son cycle et c’est ce qui constitue la richesse de notre modèle. Nous serons probablement amenés à arbitrer davantage au cours des prochaines années afin de maintenir le rythme de nos engagements tout en allouant une part croissante de nos cash flows au désendettement du Groupe. Devancer, anticiper les tendances et les réalités de nos marchés est depuis toujours une des principales forces du Groupe. Les qualités d’adaptation et d’innovation déployées par toutes les équipes nous assurent dans chacun de nos métiers d’excellentes perspectives de développement. Jacques Nicolet SAISIR LES OPPORTUNITÉS DE CHAQUE CYCLE MESSAGE DU PRÉSIDENT DU CONSEIL DE SURVEILLANCERAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 13 1. Alain Taravella Président fondateur-gérant 2. Jacques Nicolet Président du conseil de surveillance 3. Gilles Boissonnet Directeur général délégué en charge du commerce France 6. Éric Dumas Directeur financier Groupe 7. Ludovic Castillo Administrateur délégué d’Altarea Italia ORGANISATION Les 750 collaborateurs qui composent Altarea Cogedim constituent le principal atout du Groupe. 300 d’entre eux évoluent dans les équipes de développement et la gestion des centres commerciaux, 450 étant dédiés à la promotion logement et à l’immobilier d’entreprise pour compte de tiers. Présentes à 60 % en Ile-de-France et à 40 % dans les autres régions, en Italie et en Espagne, les équipes sont constituées à près de 70 % de cadres partageant leur expertise et une culture entrepreneuriale au service des trois lignes d’activité. Pour répondre au développement de chacune d’entre elles, 300 personnes ont été recrutées au cours des dernières années. CONSEIL DE SURVEILLANCE Présidé par Jacques Nicolet, le conseil de surveillance comporte des représentants des grands actionnaires (le Fonds ABP, Crédit Agricole Assurances, Foncière des Régions) et des membres indépendants. Il assume le contrôle permanent de la gestion de la société et dispose d’attributions spécifiques. Il décide ainsi la proposition d’affectation des bénéfices et de mise en distribution des réserves soumise à l’assemblée générale des actionnaires chargée de statuer sur les comptes de la société, établit un rapport, et se prononce sur tout projet d’augmentation ou de réduction de capital proposé aux actionnaires. Il intervient dans la nomination des commissaires aux comptes et des experts en patrimoine immobilier. Pour accomplir sa mission, le conseil est assisté de comités spécialisés, en particulier le comité d’audit et le comité d’investissements. COMMERCE ?FRPPHUFH de centre-ville, ?m5HWDLO3DUN} ?m/LIHVW\OH&HQWHU} ?m)DPLO\9LOODJH} ?FRPPHUFHGDQV des lieux de transit, ?FRPPHUFHORLVLUV LOGEMENT ?KDXWGHJDPPH ?PLOLHXGHJDPPH ?SULPRDFF«GDQWV ?U«VLGHQFHV VHUYLFHV ?QRXYHDX[TXDUWLHUV ?GRPDLQHV SULY«V BUREAU ?VLªJHV VRFLDX[ ?,*+ ?TXDUWLHUGDIIDLUHV et mixtes, ?UHVWUXFWXUDWLRQV ?K¶WHOV 750 COLLABORATEURS 4. Christian de Gournay Directeur général délégué en charge du logement, des régions et des relations institutionnelles 5. Stéphane Theuriau Directeur général délégué en charge de l’immobilier d’entreprise et du private equity COMITÉ EXÉCUTIF 1 2 4 5 6 7 314 — ALTAREA COGEDIM RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 TENDANCES DU MARCHÉ EN 2010 Alain Taravella Nous sommes en phase de sortie de crise. 2010 a été une année contrastée, en partie à cause de la situation économique mais aussi en raison des évolutions de la société. Nous en voyons clairement les effets sur chacun de nos marchés. Gilles Boissonnet Dans un contexte général de consolidation, nous constatons que les enseignes recherchent toujours de nouveaux emplacements à l’organisation rationnelle pour se développer et qu’elles préfèrent s’installer dans des zones commerciales existantes à la commercialité avérée. Nous observons aussi que si la part d’internet reste encore marginale aujourd’hui dans le commerce avec 4 % des dépenses des ménages, l’e-commerce devrait doubler de taille d’ici à 2013. Attentif depuis toujours aux nouvelles tendances de consommation, nous expérimentons des interactions entre internet, téléphonie et magasins, aux côtés de nos enseignes partenaires. Nous intégrons ces évolutions dans nos projets, repensons la taille et le contenu de nos centres, le rapport entre réserves et surfaces de vente, leur connectivité avec l’utilisation des nouvelles technologies dans les services de base. Stéphane Theuriau Le taux de vacance des bureaux a remonté (près de 7 % à Paris) et le pouvoir passe donc du côté des utilisateurs, principalement motivés par la recherche d’économies, via des regroupements de surfaces ou la recherche de loyers moins élevés. Sur COMITÉ EXÉCUTIF_TABLE RONDE un marché où la création est un moteur, les investisseurs long terme ont initié peu de transactions en blanc (1/10 e par rapport à 2006/2007) et les timides investissements comparés au passé ont été ciblés sur les produits « prime » sécurisés par des baux longs, bien placés et bien desservis, qui constituent des produits immobiliers à valeur refuge. Le léger frémissement sur des opérations plus risquées en fin d’année laisse présager une reprise possible. Christian de Gournay Pour l’activité logement, nous avons bénéficié d’une conjonction de facteurs favorables : une pénurie de logements neufs, des taux d’intérêt historiquement bas, des aides à l’accession pour les primo-accédants particulièrement incitatives avec le PTZ +, et bien sûr du dispositif Scellier qui a continué d’être un puissant stimulant pour l’investissement locatif. Nous avons ainsi profité pleinement des conditions du marché en réussissant à doubler notre part de marché et le montant de nos ventes, alors même que le marché français n’a pas encore retrouvé les niveaux de 2007. Cette performance a été possible grâce à la mise en place de règles prudentielles précoces qui nous ont permis de rentrer dans la crise sans engagements ni stocks tout en conservant l’essentiel de nos options sur nos terrains. Parallèlement, l’outil industriel a été préservé, ce qui a permis à Cogedim de saisir immédiatement le rebond du marché lorsque celui-ci s’est produit, sans attendre la reconstitution d’une offre à la vente. Pour progresser, nous avons capitalisé sur la marque Cogedim, diversifié nos lignes de produits pour élargir notre clientèle tout en restant nous-mêmes, en nous appuyant avant CREER DE LA VALEUR ET MAÎTRISER LE RISQUE RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 15 livraisons de trois nouveaux actifs en France et en Italie et récolté les fruits de notre stratégie d’arbitrages. S. T. Sur un marché atone, nous avons maintenu l’activité avec un volume de placements en augmentation par rapport à 2009, principalement pour des opérations en VEFA ou en CPI, en capitalisant sur notre savoirfaire reconnu dans les restructurations lourdes et complexes, et sur notre label développement durable puisque toute la production livrée en 2011 sera certifiée HQE® . Pour compenser l’arrêt de la construction de bureaux neufs, nous nous sommes tournés vers les utilisateurs et nous nous sommes positionnés résolument sur le marché de la prestation de service comme relais d’activité. Ludovic Castillo En Italie, la crise n’a pas entraîné de bouleversements fondamentaux car le marché est faiblement réactif aussi bien en période déprimée qu’en période de reprise. Dans ce contexte, Altarea Italia a pu consolider tous ses actifs. Le taux de vacance dans nos centres s’est réduit et la récupé- ration des loyers s’est nettement améliorée avec l’internalisation de la gestion et de la recommercialisation. Nous avons inauguré avec succès le centre Le Due Torri à Stezzano près de Bergame avec près de 100 % des surfaces commercialisées à l’ouverture et qui, dix mois après, affiche des résultats très encourageants dans un environnement pourtant hyperconcurrentiel. Nous avons donc bien résisté à la crise avec un chiffre d’affaires qui a augmenté de 8 % alors que le PIB italien a évolué négativement. PERSPECTIVES A. T. Forts de notre présence significative sur les trois principaux marchés de l’immobilier, nous avons des raisons d’envisager positivement l’avenir. Il y a bien sûr toujours le risque d’un redémarrage de la crise, d’une croissance molle. Il va donc falloir gérer l’activité dans un contexte moins flamboyant en anticipant les risques liés à la politique fiscale et à la hausse des taux d’intérêt. Mais les points positifs pèsent davantage dans la balance. Nous sommes en phase de sortie de crise : il existe un besoin important de logements neufs et de bureaux de nouvelle géné- ration et le retour de l’inflation qui croîtra moins vite que les taux d’intérêt favorisera les investissements en immobilier comme valeur refuge. Sur la base de ces hypothèses, notre business plan est ambitieux avec trois mots d’ordre : accélérer notre croissance, maîtriser les risques, piloter serré pour être les premiers là où nous avons choisi d’aller. Nous y arriverons en maintenant dans toutes les activités la primauté du produit et en faisant du développement durable un levier de croissance. Nous ne devons pas subir les mesures du Grenelle 2 et les appréhender comme des contraintes, mais au contraire les revendiquer comme des exigences marketing et des opportunités de création de valeur. C. DE G. La demande en logements restera soutenue grâce à un certain nombre de facteurs structurels : manque avéré de 900 000 logements, démographie la plus dynamique d’Europe, facteurs sociologiques de décohabitations, envie d’assurer sa retraite… tout sur nos équipes de promotion et de vente qui ont saisi toutes les opportunités pour faire grandir la marque en alliant leur dynamisme à l’application rigoureuse de nos méthodes. G. B. Dans cette conjoncture, l’activité commerce a enregistré de bons résultats en grande partie grâce aux performances élevées de nos « Family Villages » dont le format est particulièrement en phase avec la sensibilité croissante du consommateur au prix, concomitante à la montée de l’utilisation d’internet. Les grands centres ont aussi bien résisté à la crise en raison d’une structure des coûts très favorable aux enseignes locataires et de la meilleure adéquation à la demande en termes de choix et de prix, comme en témoignent les performances de Cap 3000 qui affiche le deuxième meilleur rendement de France (11 000 €/m2 ). Nous avons aussi bénéficié des Stéphane Theuriau Éric Dumas Gilles Boissonnet Christian de Gournay16 — ALTAREA COGEDIM RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 COMITÉ EXÉCUTIF_TABLE RONDE Les Français expriment également un fort désir d’accéder à la propriété, d’autant plus qu’ils sont faiblement endettés et que le taux de propriétaires n’est que de 57 % aujourd’hui (comparé à une moyenne européenne de 66 %). Aujourd’hui, Cogedim dispose des équipes, de la gamme de produits et du portefeuille foncier lui permettant durablement d’occuper une part de marché en valeur de l’ordre de 5 à 6 %. G. B. Sur un marché français globalement mature et équipé, nous poursuivrons une stratégie de développement sélective, orientée vers l’acquisition ou le développement d’actifs de taille significative prioritairement en Ile-de-France et en PACA en raison de leur dynamisme démographique. D’autres axes de développement sont le recentrage de nos formats de commerce en périphérie ou en entrée de ville sur le modèle des « Family Villages » et la transformation de nos actifs existants en centres régionaux par le biais de nouvelles extensions-restructurations sur des sites en patrimoine très installés dans leur zone de chalandise avec une forte demande des enseignes pour s’y établir. Pour financer ce développement, nous continuerons de céder les actifs dont la catégorie ne correspond plus à nos critères. Cela passera par le renforcement de notre métier d’« asset management », avec pour axe nouveau le développement de nos activités d’exploitant pour compte de tiers, ce qui permettra de maintenir le niveau de nos revenus récurrents. S. T. Le besoin est croissant en bureaux neufs ou en bureaux restructurés à forte valeur environnementale dans les zones accessibles par les transports en commun, et il n’est pas remis en cause par la crise. Plutôt optimistes, nous misons sur une pénurie de l’offre neuve de qualité à l’horizon 2012 en raison du peu de nouveaux projets livrés ces deux dernières années et sur la demande croissante de mise en conformité du parc existant aux nouvelles exigences environnementales. La création début 2011 d’un véhicule d’investissement associant Altarea Cogedim (à hauteur de 20 %) à des partenaires institutionnels fran- çais et internationaux devrait nous permettre le moment venu de lancer de nouveaux produits en blanc bien placés ou acheter des actifs existants à restructurer. L. C. Nous sommes sereins pour 2011. Malgré la morosité de la consommation, il existe en Italie des niches, particulièrement dans le Nord, où nous pouvons développer des centres, là où il y a un réel besoin comme à Pinerolo, qui a très vite fonctionné avec une augmentation annuelle de 25 % de son chiffre d’affaires. En résumé, nous ne voulons pas forcer le marché mais recentrer notre développement sur des centres qui ont du sens et qui se différencient par la qualité et le concept. Nous recherchons également des centres à restructurer tout en envisageant la valorisation de notre patrimoine avec des extensions. Nous sommes aujourd’hui en capacité de saisir ces opportunités. Avec six centres réalisés en huit ans, nous avons atteint la taille critique et la reconnaissance qui nous donne une légitimité auprès des enseignes et des partenaires institutionnels et privés. Notre business plan est ambitieux avec trois mots d’ordre : accélérer notre croissance, maîtriser les risques, piloter serré pour être les premiers là où nous avons choisi d’aller. Nous y arriverons en maintenant dans toutes les activités la primauté du produit et en faisant du développement durable un levier de croissance.”RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 17 FORCES DU GROUPE Éric Dumas Nous voyons bien que, suivant le cycle de chacune de nos trois activités, nous avons pu tirer parti des conditions favorables du marché ou mieux résister à une conjoncture difficile. Notre modèle économique diversifié (commerce, logement, bureau) nous permet de générer d’importants cash-flows en haut de cycle tout en affichant une forte résilience en bas de cycle. Aujourd’hui, nous bénéficions d’une situation financière solide avec une tré- sorerie qui nous permet de couvrir tous nos engagements. Jacques Nicolet La force d’Altarea Cogedim, c’est d’être en mesure de réaliser tout seul des « morceaux de ville » parce que sont regroupés au sein du Groupe l’ensemble des métiers qui apportent des réponses concrètes à 80 % du temps de nos vies. Ces métiers peuvent bien sûr s’exercer séparément comme dans la plupart des cas mais aussi se conjuguer ponctuellement sur des projets dits complexes et dans des configurations adaptées à chaque situation. La réponse n’est jamais unique mais se module avec des degrés de mixité extrêmement variés. Ludovic Castillo L’autre force, c’est notre attachement au produit, à cette culture de l’excellence et de l’innovation qui fédère l’ensemble des collaborateurs et nous pousse à travailler sur des projets de plus en plus ambitieux, par leur taille, leur rayonnement ou leur niveau de gamme comme en témoignent cette année la réalisation de la Tour First, l’ensemble Laennec (logement, bureau, commerce) et l’acquisition de Cap 3000 ou encore de Villeneuve-laGarenne. A. T. En achetant Cogedim, nous avons renforcé nos positions en devenant un opé- rateur multi-activités. Nous avons retrouvé des capacités financières pour financer de nouveaux développements. En résumé, notre business plan à l’horizon 2015 est basé sur une bonne croissance en logement, une croissance modérée pour le commerce et une forte croissance de l’activité bureaux.18 — ALTAREA COGEDIM RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 STRATÉGIE UN MODÈLE ALLIANT RECURRENCE ET VALEUR AJOUTÉE Altarea Cogedim conjugue la récurrence des revenus d’une foncière commerces et la valeur ajoutée d’un promoteur présent sur les trois principaux marchés de l’immobilier. Le socle financier du Groupe est constitué par son patrimoine de commerces et la valeur ajoutée que lui apportent ses savoir-faire de promoteur est un accélérateur de performance. Cette complémentarité permet de saisir les opportunités de chaque cycle immobilier. RÉSULTAT OPÉRATIONNEL PAR MARCHÉRAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 ALTAREA COGEDIM — 19 Cycle régulier et marqué. Marché profond, très sensible à la conjoncture macro-économique. BUREAU Cycle de développement très long. Marché mature avec des niches en Ile-de-France et dans le Grand sud-est. Résistance et robustesse des cash-flows. COMMERCE Cycle court et marqué. Marché profond dominé par une pénurie structurelle en France. LOGEMENT INNOVATEUR La référence des bureaux à haute valeur ajoutée environnementale. INVENTEUR 3 e foncière française spécialisée en centres commerciaux avec des concepts en phase avec les tendances de consommation. CRÉATEUR Promoteur de référence, leader sur le marché du logement haut de gamme en France.20 — ALTAREA COGEDIM RAPPORT D’ACTIVITÉ ET DÉVELOPPEMENT DURABLE 2010 247 M% D’ARBITRAGES 328 M% D’INVESTISSEMENTS UN PATRIMOINE DE 2 602 M%