LITHOS FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER 2009 2010

LITHOS FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER Rapport annuel 2009/2010 au 30 septembre 2010Copyright Lithos - Acanthe SA, janvier 2011 2SOMMAIRE Organes de la Fondation 4 A l'attention des Investisseurs 5 Rapport de gestion au 30 septembre 2010 6 Tendances et perspectives 11 ANNEXES Compte de fortune de la Fondation 14 Compte de résultats 15 Utilisation du résultat net 16 Inventaire des immeubles Lithos 17 LITHOS FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER Evolution de la Fondation / Situation hypothécaire 18 Tableau des achats et ventes d'immeubles 19 Rapport de l'organe de révision 20 3CONSEIL DE FONDATION Alain Peyrot Président du Conseil Président du Conseil d'administration de Naef et cie sa, Genève Manuel Ramos Membre du Conseil Membre du Conseil de Fondation de Skycare, Genève André Gigon Membre du Conseil Membre du Comité exécutif de l'Union Bancaire Privée, Genève Etienne Nagy Membre du Conseil Administrateur, directeur général de Naef et cie sa, Genève ORGANES DE LA FONDATION DIRECTION DE LA FONDATION Acanthe SA, Genève Etienne Nagy / Administrateur Alexandre Baettig/ Gestionnaire BANQUE DEPOSITAIRE UBS SA , Genève ORGANE DE REVISION PriceWaterhouseCoopers SA, Genève Jean-Sébastien Lassonde EXPERTS IMMOBILIERS Jean-Luc Schneeberger Architecte / Expert EPFL, Genève Yvan Schmidt Expert immobilier diplômé/ Fondateur I-Consulting, Ollon Dans le courant de l'exercice sous revu, Monsieur Benoît Dreyer a quitté son poste au sein du Conseil en date du 31 mars 2010. Son remplaçant sera élu lors de la prochaine Assemblée des Investisseurs. 4A L'ATTENTION DES INVESTISSEURS Mesdames, Messieurs, chers Investisseurs, Alors que la notion de "bulle immobilière" devient omniprésente dans les discussions ayant trait à l'immobilier, la Fondation Lithos a le plaisir de vous présenter ses résultats pour l'exercice 2009/2010. Mais arrêtons-nous quelques instants sur cette notion de bulle qui donne quelques sueurs froides à tant d'investisseurs. Certes, le marché immobilier romand, et plus particulièrement lémanique, reste relativement inefficient en termes de transactions. Il est vrai également que le nombre de nouvelles constructions peine à satisfaire une demande plus forte et exigeante qu'auparavant. Les indicateurs démographiques en hausse nous le prouvent encore cette année. La conséquence directe s'illustre par une croissance des prix (+7.3% pour les immeubles locatifs en 2010) et des loyers (+1.2% tous logements confondus en 2010) qui se poursuit .Or, la comparaison européenne, voire mondiale, ne montre aucun signe de surchauffe particulier sur le marché suisse et la prudence plus modérée des banques dans l'octroi des prêts évitera probablement de répéter les erreurs du passé (crise immobilière des années '90). L'inquiétude provient alors davantage d'une hausse brutale des taux hypothécaires vraisemblablement sous-évaluée. Toutefois, aujourd'hui, et de manière générale pour les propriétaires de biens immobiliers les durées d'emprunt s'avèrent être du long terme afin de profiter des taux historiquement bas. Dès lors, une éventuelle crise serait mieux anticipée avec un Président du Conseil de Fondation Membre du Conseil de Fondation Alain Peyrot Etienne Nagy Mesdames, Messieurs, chers Investisseurs, Alors que la notion de "bulle immobilière" devient omniprésente dans les discussions ayant trait à l'immobilier, la Fondation Lithos a le plaisir de vous présenter ses résultats pour l'exercice 2009/2010. Mais arrêtons-nous quelques instants sur cette notion de bulle qui donne quelques sueurs froides à tant d'investisseurs. Certes, le marché immobilier romand, et plus particulièrement lémanique, reste relativement inefficient en termes de transactions. Il est vrai également que le nombre de nouvelles constructions peine à satisfaire une demande plus forte et exigeante qu'auparavant. Les indicateurs démographiques en hausse nous le prouvent encore cette année. La conséquence directe s'illustre par une croissance des prix (+7.3% pour les immeubles locatifs en 2010) et des loyers (+1.2% tous logements confondus en 2010) qui se poursuit .Or, la comparaison européenne, voire mondiale, ne montre aucun signe de surchauffe particulier sur le marché suisse et la prudence plus modérée des banques dans l'octroi des prêts évitera probablement de répéter les erreurs du passé (crise immobilière des années '90). L'inquiétude provient alors davantage d'une hausse brutale des taux hypothécaires vraisemblablement sous-évaluée. Toutefois, aujourd'hui, et de manière générale pour les propriétaires de biens immobiliers les durées d'emprunt s'avèrent être du long terme afin de profiter des taux historiquement bas. Dès lors, une éventuelle crise serait mieux anticipée avec un horizon-temps permettant de réagir et de prendre les mesures nécessaires. Lithos a, pour sa part, une durée moyenne pondérée d'emprunts d'approximativement 3 ans grâce à une part de taux à court terme (3 et 6 mois). Bloquer les durées d'emprunts sur du long terme (7, voire 10 ans) et ainsi anticiper la remontée prévisible des taux sera l'un des enjeux du prochain exercice. Dans ce contexte, la Fondation Lithos maintient un rendement attractif et poursuit sa stratégie de valorisation et de diversification des investissements sur le long terme. Lithos a su saisir des opportunités dans des projets de construction et élargir son cercle d'investisseurs. La valeur d'inventaire à Frs 113'003.- (Frs 100'000.- initialement) illustre à elle seule le chemin parcouru depuis huit ans avec une assise financière stable et sereine à laquelle s'ajoute un rendement direct sur distribution de 5% en moyenne par année. Nous sommes confiants dans l'évolution de la Fondation qui va poursuivre à l'avenir sa stratégie et qui pourra certainement encore saisir des opportunités pour étoffer son parc immobilier. En remerciant nos fidèles investisseurs pour leur confiance ainsi que les nouveaux venus, nous vous adressons nos meilleurs messages. 5EVOLUTION DU PARC IMMOBILIER EVOLUTION DE LA PART LITHOS RAPPORT DE GESTION AU 30 SEPTEMBRE 2010 Dans un contexte de lente reprise économique après la crise financière de 2008, nous constatons que le nombre de transactions immobilières en Suisse romande continue de se résorber. La Fondation Lithos ne fait pas exception à la règle! Aucune nouvelle opportunité d'acquisition répondant aux critères de sélection ne s'est présentée durant l'exercice 2009/2010 sur un marché immobilier suisse relativement inefficient. La valeur du patrimoine de la Fondation Lithos a tout de même progressé suite à la réévaluation des immeubles de Fr. 165'982'000 au 30 septembre 2009 à Fr. 171'657'000 au 30 septembre 2010 (+ 3.40%). Le taux de rendement brut moyen pour l'ensemble des immeubles se monte à 6.485 % au 30 septembre 2010 (+ 0.42% par rapport à 2009). De nouvelles parts ont été proposées aux investisseurs et entièrement souscrites durant cet exercice grâce à 3 nouvelles émissions Plusieurs de ces parts ont été rachetées suite au départ d'un investisseur (cf METHODE D'EVALUATION Dans un contexte de lente reprise économique après la crise financière de 2008, nous constatons que le nombre de transactions immobilières en Suisse romande continue de se résorber. La Fondation Lithos ne fait pas exception à la règle! Aucune nouvelle opportunité d'acquisition répondant aux critères de sélection ne s'est présentée durant l'exercice 2009/2010 sur un marché immobilier suisse relativement inefficient. La valeur du patrimoine de la Fondation Lithos a tout de même progressé suite à la réévaluation des immeubles de Fr. 165'982'000 au 30 septembre 2009 à Fr. 171'657'000 au 30 septembre 2010 (+ 3.40%). Le taux de rendement brut moyen pour l'ensemble des immeubles se monte à 6.485 % au 30 septembre 2010 (+ 0.42% par rapport à 2009). De nouvelles parts ont été proposées aux investisseurs et entièrement souscrites durant cet exercice grâce à 3 nouvelles émissions. Plusieurs de ces parts ont été rachetées suite au départ d'un investisseur (cf. INVESTISSEURS). Leur nombre s'élève à 1'229.856 au 30 septembre 2010 (+ 4.9%), réparties entre les dixneuf investisseurs composant la Fondation à cette date. La valeur d'inventaire d'une part se monte au 30 septembre 2010 à Fr. 118'438.39 contre Fr. 117'042.88 une année auparavant, soit une augmentation conséquente de Fr. 1'395.51 (+ 1.25%). Cette valeur tient compte d'un coupon distribué de Fr. 5'435.-. La valeur en capital équivaut à Fr. 113'003.39, dégageant ainsi un gain en capital de 1.25%. Ce gain en capital non réalisé potentiel, calculé par notre expert, reflète l'évolution de la valeur de notre parc immobilier. La valeur vénale des immeubles a été établie par nos experts au 30 septembre 2010. Ces derniers ont procédé à une visite des immeubles acquis dernièrement par la Fondation. De plus, tous les trois ans, l'expert doit procéder à une visite complète de l'ensemble des immeubles du parc. La méthode d'évaluation utilisée par l'expert est la méthode des discounted cash-flows (DCF). Cette dernière correspond à la méthode de référence recommandée par la SFA (Association Suisse des Fonds de placements). Pour l'heure, l'OFAS (Office Fédéral des Assurances Sociales) n'exige pas l'application d'une méthode définie, mais il est fort probable que les fondations y soient également astreintes dans un avenir proche. Le taux d'actualisation net retenu par l'expert varie entre 4.6% et 5.4 % selon 3 critères; la qualité du bâtiment, la situation de l'objet et son exploitation. L'indicateur Acanthe (cf. INDICATEUR ACANTHE) montre que le taux de rendement brut observé sur les transactions du marché immobilier romand sont effectivement en baisse depuis plusieurs années, exprimant ainsi la valorisation du marché immobilier à travers la baisse d'exigence de rendement des investisseurs. 6DIVIDENDES INVESTISSEURS Durant cet exercice, l'un de nos investisseurs a décidé de sortir de la Fondation pour des raisons de stratégie d'investissement. Le nombre de parts proposées au rachat s'élevait à 107.19 pour un montant total de Fr. 12'165'217.- . L'ensemble des parts ont été souscrites et réparties entre les membres existants et de nouveaux membres. Depuis le 30 septembre 2009, la Fondation a accueilli 5 nouveaux investisseurs: - Fondation de prévoyance de la Banque Héritage (6 novembre 2009) Caisse de prévoyance paritaire de la Construction et de l'Industrie (21 décembre 2009) Pour l'exercice 2009/2010, le coupon versé se monte à Fr. 5'435.- par part. Identique à l'année précédente, on constate que la valeur d'inventaire a considérablement progressée (+ 1.25%). Le rendement direct de l'investissement se monte à 4.87%. Durant cet exercice, l'un de nos investisseurs a décidé de sortir de la Fondation pour des raisons de stratégie d'investissement. Le nombre de parts proposées au rachat s'élevait à 107.19 pour un montant total de Fr. 12'165'217.- . L'ensemble des parts ont été souscrites et réparties entre les membres existants et de nouveaux membres. Depuis le 30 septembre 2009, la Fondation a accueilli 5 nouveaux investisseurs: - Fondation de prévoyance de la Banque Héritage (6 novembre 2009) - Caisse de prévoyance paritaire de la Construction et de l'Industrie (21 décembre 2009) - Fondation de prévoyance de la Fédération luthérienne mondiale (21 décembre 2009) - Caisse de pensions Sécheron - HaslerRail (1er mai 2010) - Fondation de prévoyance Banque Privée Edmond de Rothschild (1er mai 2010). Pour l'exercice 2009/2010, le coupon versé se monte à Fr. 5'435.- par part. Identique à l'année précédente, on constate que la valeur d'inventaire a considérablement progressée (+ 1.25%). Le rendement direct de l'investissement se monte à 4.87%. 7CHIFFRES CLES Date de création Fortune totale au 30.09.2010 Etat locatif théorique au 30.09.2010 Prix moyen à la pièce Nombre d'immeubles Taux d'endettement Taux hypothécaire moyen Valeur en capital de la part au 30.09.2010 (NAV) Valeur en capital de la part au 30.09.2009 (NAV) Coupon 2010 Coupon 2009 Résultat net de l'exercice Rendement direct Rendement indirect (plus value en capital non réalisée) Performance totale Fr. 113'003.- Fr. 111'608.- Fr. 5'435.-/part Fr. 5'435.-/part Fr. 6'875'800.- 1er octobre 2002 183.2 millions de CHF 4.87% 1.25% 6.12% Fr. 11'101'371.- Fr. 4'224.-/pièce 38 19.03% 3.17% INDICATEURS ACANTHE Taux Lithos Taux marché 2005 6.74% 6.81% 2006 6.60% 6.44% 2007 6.51% 6.49% 2008 6.54% 6.46% 2009 6.51% 6.30% 2010 6.49% 6.21% 8COMPTE DE FORTUNE Fortune nette 31/01/03 3'970'892 30/09/04 15'633'138 31/03/05 32'885'585 30/09/05 61'416'730 31/03/06 69'589'626 30/09/06 77'335'616 31/03/07 89'874'097 30/09/07 94'371'614 31/03/08 106'376'286 30/09/08 122'151'880 30/09/09 137'161'375 La fortune brute de la Fondation s'élève à Fr. 183'200'974.- au 30 septembre 2010 contre Fr 171'902'021.- au 30 septembre 2009 (+ 6.57%). Le taux d'endettement a légèrement diminué à 19.03% suite à l'amortissement de certaines hypothèques et à la croissance de la fortune nette. Cette dernière sans les impôts de liquidation s'élève à Fr. 145'662'168.- (+ 6.2%). 0 20'000'000 40'000'000 60'000'000 80'000'000 100'000'000 120'000'000 140'000'000 160'000'000 1/01… 0/09… 1/03… 0/09… 1/03… 0/09… 1/03… 0/09… 1/03… 0/09… 0/09… 0/09… Evolution de la fortune nette 30/09/10 145'662'168 COMPTE DE RESULTATS La fortune brute de la Fondation s'élève à Fr. 183'200'974.- au 30 septembre 2010 contre Fr 171'902'021.- au 30 septembre 2009 (+ 6.57%). Le taux d'endettement a légèrement diminué à 19.03% suite à l'amortissement de certaines hypothèques et à la croissance de la fortune nette. Cette dernière sans les impôts de liquidation s'élève à Fr. 145'662'168.- (+ 6.2%). La progression de la fortune nette a quelque peu ralenti par rapport à l'année précédente. Ceci est dû principalement au fait que le nombre de nouvelles parts créées n'est que de 57.966 contre 121.801 au cours de l'exercice précédent, soit un montant de Fr. 6'469'531.-. Le solde des parts concerne le rachat énoncé précédemment et qui ne vient pas augmenter la fortune. Toutefois, trois postes ont tout de même progressé. Il s'agit des constructions terminées (+ 3.40%), des autres actifs, qui comportent des avancements pour terrains ( + 126.85%) et de la provision pour l'impôt de liquidation (+ 175.15%). Les avoirs en banque sont importants en raison d'une nouvelle émission en date du 1er octobre pour laquelle des versements transitoires ont été effectués juste avant la date de bouclement du 30 septembre. Au 30 septembre 2010, le total des revenus s'élève à Fr. 11'327'558.-, soit une hausse de 3.38% par rapport au résultat d'exploitation précédent. Quant au total des charges, il se monte à Fr. 4'651'764.-. Il comprend entre autres les frais d'administration, d'entretien des immeubles ainsi que les frais liés à leur gestion. Pour le détail des postes, nous vous laissons le soin de vous référer à l'annexe sur le compte de résultats. Il en ressort un résultat net d'exploitation de Fr. 6'675'794.-. Du résultat disponible, l'Assemblée des Investisseurs a validé la proposition de la direction de procéder à la distribution de Fr. 6'684'267.-, représentant un montant de Fr. 5'435.- par part. Le rendement direct net par part est de 4.87 %, calculé sur la valeur d'inventaire de la part (VNI) au début de l'exercice, soit de Fr. 111'607.88. 0 20'000'000 40'000'000 60'000'000 80'000'000 100'000'000 120'000'000 140'000'000 160'000'000 31/01… 30/09… 31/03… 30/09… 31/03… 30/09… 31/03… 30/09… 31/03… 30/09… 30/09… 30/09… Evolution de la fortune nette 9EXPLOITATION La Fondation poursuit sa stratégie d'entretien/rénovation et de valorisation de son parc immobilier. C'est pourquoi, le loyer moyen à la pièce pour l'ensemble du patrimoine est passé de Fr. 4'095.- à Fr. 4'224.- au 30 septembre 2010 (+ 3.15%), soit environ Fr. 211.-/m2. Ce résultat s'explique par le fait que de nouveaux logements ont été créés dernièrement dans les combles des immeubles Montétan 17-19 (Lausanne) et Carl-Vogt 3 (Genève). De plus, les rénovations effectuées sur les bâtiments du canton de Neuchâtel ont été parfaitement rentabilisées, ce qui est moins le cas pour le canton de Genève. En revanche, malgré un taux de vacance en Suisse extrêmement faible (CH 0.94%), le taux de pertes sur loyer et de logements vacants a quelque peu augmenté puisqu'il se monte à 2.44% contre 2.18% sur l'exercice précédent. Cette différence est due en partie par des logements gardés délibérément vacants dans l'optique de travaux importants (surélévation, combles,...). Le ratio moyen de charges des immeubles a également progressé passant de 26.3% à 27.0% (+2.66%). Hors charges exceptionnelles, les frais d'entretien payés représentent 22.79% des revenus bruts locatifs, soit un montant de Fr. 2'461'445.-. Le solde étant considéré comme des travaux à plus-value, il sera activé et reflété à travers le prix de revient des immeubles. De plus, la Fondation a constaté une hausse notable de ses impôts immobiliers et taxes. En effet, les impôts fonciers sur le canton de Fribourg sont considérablement plus élevés qu'à Genève, puisqu'ils peuvent atteindre jusqu'à 6‰ de la valeur fiscale imposée. A cela s'ajoute des bâtiments acquis en cours d'année 2009 et pour lesquels la Fondation n'avait pas payé d'impôts lors du précédent exercice INDICATEURS (SELON SFA) 30.09.2010 Rendement sur distribution 4.64% Rendement des fonds propres (ROE) 5.94% Part des charges d'exploitation de la Fondation (TER) 0.39% Coefficient d'endettement 19.03% Marge de bénéfice d'exploitation (EBIT) 68.37% Taux de perte sur loyers 2.44% COMMISSIONS Commission de gestion 0.25% Commission de rachat 0.50% Commission d'émission 0.75% Commission d'acquisition 0.75% La Fondation poursuit sa stratégie d'entretien/rénovation et de valorisation de son parc immobilier. C'est pourquoi, le loyer moyen à la pièce pour l'ensemble du patrimoine est passé de Fr. 4'095.- à Fr. 4'224.- au 30 septembre 2010 (+ 3.15%), soit environ Fr. 211.-/m2. Ce résultat s'explique par le fait que de nouveaux logements ont été créés dernièrement dans les combles des immeubles Montétan 17-19 (Lausanne) et Carl-Vogt 3 (Genève). De plus, les rénovations effectuées sur les bâtiments du canton de Neuchâtel ont été parfaitement rentabilisées, ce qui est moins le cas pour le canton de Genève. En revanche, malgré un taux de vacance en Suisse extrêmement faible (CH 0.94%), le taux de pertes sur loyer et de logements vacants a quelque peu augmenté puisqu'il se monte à 2.44% contre 2.18% sur l'exercice précédent. Cette différence est due en partie par des logements gardés délibérément vacants dans l'optique de travaux importants (surélévation, combles,...). Le ratio moyen de charges des immeubles a également progressé passant de 26.3% à 27.0% (+2.66%). Hors charges exceptionnelles, les frais d'entretien payés représentent 22.79% des revenus bruts locatifs, soit un montant de Fr. 2'461'445.-. Le solde étant considéré comme des travaux à plus-value, il sera activé et reflété à travers le prix de revient des immeubles. De plus, la Fondation a constaté une hausse notable de ses impôts immobiliers et taxes. En effet, les impôts fonciers sur le canton de Fribourg sont considérablement plus élevés qu'à Genève, puisqu'ils peuvent atteindre jusqu'à 6‰ de la valeur fiscale imposée. A cela s'ajoute des bâtiments acquis en cours d'année 2009 et pour lesquels la Fondation n'avait pas payé d'impôts lors du précédent exercice Pour terminer, la part de bureaux et d'activités commerciales reste constante et équivaut à 11.4 % de l'état locatif global de la Fondation Lithos. 10EVOLUTION DU MARCHE IMMOBILIER TENDANCES ET PERSPECTIVES Alors que les marchés immobiliers européens sortent péniblement des marasmes de la crise financière de 2008, l'attractivité de l'Arc lémanique et des métropoles est toujours aussi forte (+ 7.3% de hausse des prix pour les immeubles locatifs en 2010). La progression est plus faible pour les prix en Suisse romande avec +1.25% selon les dernières statistiques de W&P. La médiane des taux de capitalisation bruts observés par Acanthe (cf. graphique indicateur Acanthe) pour l'année 2010 se situe à environ 6.2%, en légère baisse par rapport à 2010. La dispersion des taux s'est à nouveau contracté par rapport à 2009. Ces deux résultats sont encore confirmés par le nombre de transactions effectuées à Genève maintenu à un niveau très bas, comparable à 2009. Ce constat reflète une certaine inefficience du marché due aux attentes acheteurs et vendeurs qui divergent. Le taux de vacance en Suisse au 30 juin 2010 est de 0.94 % et le taux pour Genève atteint 0.23 % en très légère hausse (+ 9.52%). Genève reste toujours le canton avec le taux de vacance le plus faible en Suisse. L'analyse de l'évolution des taux hypothécaires, historiquement bas actuellement, pourrait bien être le facteur-clé durant les prochaines années. L'impact d'une hausse annoncée aurait des répercussions sur le marché immobilier que ce soit dans la gestion, dans le domaine de la construction, sur les prix et le nombre de transactions, voire sur le niveau des loyers. Les prévisions sont en faveur d'une hausse dès le premier semestre 2011 selon les mesures prises l BNS d 0 25% t d'une i flation d 1 00% l'année Alors que les marchés immobiliers européens sortent péniblement des marasmes de la crise financière de 2008, l'attractivité de l'Arc lémanique et des métropoles est toujours aussi forte (+ 7.3% de hausse des prix pour les immeubles locatifs en 2010). La progression est plus faible pour les prix en Suisse romande avec +1.25% selon les dernières statistiques de W&P. La médiane des taux de capitalisation bruts observés par Acanthe (cf. graphique indicateur Acanthe) pour l'année 2010 se situe à environ 6.2%, en légère baisse par rapport à 2010. La dispersion des taux s'est à nouveau contracté par rapport à 2009. Ces deux résultats sont encore confirmés par le nombre de transactions effectuées à Genève maintenu à un niveau très bas, comparable à 2009. Ce constat reflète une certaine inefficience du marché due aux attentes acheteurs et vendeurs qui divergent. Le taux de vacance en Suisse au 30 juin 2010 est de 0.94 % et le taux pour Genève atteint 0.23 % en très légère hausse (+ 9.52%). Genève reste toujours le canton avec le taux de vacance le plus faible en Suisse. L'analyse de l'évolution des taux hypothécaires, historiquement bas actuellement, pourrait bien être le facteur-clé durant les prochaines années. L'impact d'une hausse annoncée aurait des répercussions sur le marché immobilier que ce soit dans la gestion, dans le domaine de la construction, sur les prix et le nombre de transactions, voire sur le niveau des loyers. Les prévisions sont en faveur d'une hausse dès le premier semestre 2011 selon les mesures prises par la BNS de 0.25% et d'une inflation de 1.00% pour l'année. Taux de logements vacants des différents cantons suisses en 2010 Evolution des transactions sur immeubles à Genève 11PERSPECTIVES La Fondation Lithos continue d'examiner les opportunités qui lui sont présentées par le biais de sa société de direction Acanthe SA et à travers son réseau de courtiers. Toutefois, avec les exigences du marché actuel et la vigilance dans la sélection des immeubles, les objets situés dans les métropoles deviennent relativement hors de portée et nous obligent à explorer de nouvelles localisations. Tout en gardant fortement à l'esprit la valorisation du parc immobilier existant, Lithos s'est lancé depuis 2010 dans des projets de construction. Actuellement au nombre de trois, ces nouvelles constructions devraient permettre d'assurer la stabilité du rendement et de rajeunir le parc immobilier. Les chantiers en cours sont les suivants: - Le Corbusier 21A, à Genève: Immeuble d'habitation subventionné de 16 appartements, livraison Automne 2011. - Les Vergers, à Belfaux (FR): 2 immeubles d'habitation comprenant 18 appartements au total, livraison mi-2012. - La Forêt, à Boudry (NE): Immeuble de 22 appartements, acquisition du terrain prévu 1er trimestre 2011. Avec comme ligne directrice une stratégie d'investissement à long terme, la Fondation Lithos affirme ainsi sa volonté de diversifier son risque en fonction des alternatives offertes par le marché tout en maintenant une rentabilité attractive. Nous profitons de l'occasion pour vous remercier de la confiance que vous nous témoignez et ne manquerons pas de vous tenir régulièrement informés de son évolution à travers nos rapports annuels et le site de la Fondation ( f d tion lithos h) La Fondation Lithos continue d'examiner les opportunités qui lui sont présentées par le biais de sa société de direction Acanthe SA et à travers son réseau de courtiers. Toutefois, avec les exigences du marché actuel et la vigilance dans la sélection des immeubles, les objets situés dans les métropoles deviennent relativement hors de portée et nous obligent à explorer de nouvelles localisations. Tout en gardant fortement à l'esprit la valorisation du parc immobilier existant, Lithos s'est lancé depuis 2010 dans des projets de construction. Actuellement au nombre de trois, ces nouvelles constructions devraient permettre d'assurer la stabilité du rendement et de rajeunir le parc immobilier. Les chantiers en cours sont les suivants: - Le Corbusier 21A, à Genève: Immeuble d'habitation subventionné de 16 appartements, livraison Automne 2011. - Les Vergers, à Belfaux (FR): 2 immeubles d'habitation comprenant 18 appartements au total, livraison mi-2012. - La Forêt, à Boudry (NE): Immeuble de 22 appartements, acquisition du terrain prévu 1er trimestre 2011. Avec comme ligne directrice une stratégie d'investissement à long terme, la Fondation Lithos affirme ainsi sa volonté de diversifier son risque en fonction des alternatives offertes par le marché tout en maintenant une rentabilité attractive. Nous profitons de l'occasion pour vous remercier de la confiance que vous nous témoignez et ne manquerons pas de vous tenir régulièrement informés de son évolution à travers nos rapports annuels et le site de la Fondation (www.fondation-lithos.ch). Genève, le 26 janvier 2011 Fondation de Placement Immobilier Lithos 12ANNEXES 13COMPTE DE 30.09.2010 30.09.2009 FORTUNE CHF CHF Avoirs en banque à vue 7'050'552 3'618'011 Avoirs en banque à terme 0 0 Autres actifs 4'159'718 1'833'705 Comptes de régularisation 333'704 469'205 Constructions terminées 171'657'000 165'982'000 Fortune Totale 183'200'974 171'902'921 Engagements : Dettes hypothécaires (32'662'000) (32'711'000) Autres engagements (3'926'586) (1'685'196) Fortune nette avant impôts de liquidation 146'612'388 137'506'725 Impôts de liquidation estimés (950'220) (345'350) Fortune nette (y.c. le capital de la Fondation) 145'662'168 137'161'375 Nombre de parts en circulation 1'229.856 1'171.890 Valeur d'inventaire d'une part 118'438.39 117'042.88 VARIATION DE LA FORTUNE NETTE Fortune nette au début de l'exercice 137'161'375 122'151'880 Distribution des coupons aux porteurs de parts (6'369'222) (5'670'481) Emission de parts 18'634'748 13'510'478 Rachats de parts (12'165'217) 0 Modifications de cours et revenus courants 8'400'484 7'169'498 Fortune nette à la fin de l'exercice 145'662'168 137'161'375 EVOLUTION DES PARTS EN CIRCULATION Situation au début de l'exercice 1'171.890 1'050.089 Parts émises 165.156 121.801 Parts rachetées (107.19) - Nombre de parts en circulation 1'229.856 1'171.890 INFORMATIONS CONCERNANT LE BILAN Montant du compte d'amortissement des immeubles 0 0 Montant des provisions pour grands travaux futurs 0 40'000 Capital de dotation de la fondation 100'000 100'000 CHF Nb de parts 14COMPTE DE Exercice Exercice RESULTATS 2009/2010 2008/2009 CHF CHF Loyers 10'742'819 10'482'846 Revenus divers 80'496 142'122 Intérêts intercalaires portés à l'actif 59'577 61'500 Intérêts bancaires 7'044 15'294 Dissolution de provisions pour pertes sur loyers 183'752 20'640 Participation des souscripteurs aux revenus courus 253'870 234'693 Total des revenus 11'327'558 10'957'095 Intérêts hypothécaires 1'023'798 1'186'690 Entretien et réparations 986'574 1'098'410 Administration des immeubles Charges courantes 978'082 950'899 Frais d'administration 502'539 532'213 Impôts et taxes 327'820 237'787 Frais d'évaluation et de révision 144'876 140'703 Frais de banque 12'596 10'867 Autres frais divers (publication, impression, site internet) 23'743 13'109 Bonifications réglementaires à la société de direction 378'329 323'829 Attribution à la provision pour réserves travaux 0 0 Attribution à la provision pour pertes sur loyers 71'485 84'338 Participation des porteurs de droits sortants aux revenus courus 201'922 0 Total des charges 4'651'764 4'578'845 Résultat net de l'exercice 6'675'794 6'378'250 Gains et pertes de capital réalisés 0 0 Résultat réalisé 6'675'794 6'378'250 Variation des gains et pertes de capital non réalisés 2'329'560 753'668 Dotation à provision impôts de liquidation (604'870) 0 Dissolution de provision impôts de liquidation 0 37'580 Résultat total 8'400'484 7'169'498 15UTILISATION Exercice Exercice DU RESULTAT NET 2009/2010 2008/2009 CHF CHF Résultat net de l'exercice 6'675'794 6'378'250 Report de l'exercice précédent 60'759 51'731 Résultat disponible pour distribution 6'736'553 6'429'981 Distribution aux porteurs : (6'684'267) (6'369'222) (non soumis aux impôts directs et franc d'impôt anticipé). Report à nouveau 52'286 60'759 REPARTITION PAR PART Brut Net Brut Net CHF CHF CHF CHF Coupon net Exercice 2009/2010 Exercice 2008/2009 exonéré des impôts directs et non soumis à l'impôt anticipé 5'435.00 5'435.00 5'435.00 5'435.00 Coupon 0.00 0.00 0.00 0.00 Gain en capital 0.00 0.00 0.00 0.00 5'435.00 5'435.00 5'435.00 5'435.00 VARIATION DES Exercice Exercice GAINS ET PERTES 2009/2010 2008/2009 EN CAPITAL NON REALISES CHF CHF Valeur vénale (selon inventaire des immeubles) 171'657'000 165'982'000 ./.Prix de revient (selon inventaire des immeubles) (163'161'580) (159'856'140) Provision constituée pour grands travaux 0 40'000 8'495'420 6'165'860 Report cumulé des exercices précédents (6'165'860) (5'412'192) Variation des gains et pertes en capital non réalisées 2'329'560 753'668 16INVENTAIRE DES IMMEUBLES localité situation prix de valeur valeur valeur produits bruts revient au 30.09.09 au 30.09.10 assurée* encaissés CHF CHF CHF CHF CHF MAISONS D' HABITATION Genève Rue Leschot 3-5 1910 18 4 6'539'414 6'814'000 7'174'000 7'748'477 418'843 Genève Boulevard Carl-Vogt 3 1920 14 2 3'438'691 3'245'000 3'443'000 2'435'583 207'993 Genève Rue des Pâquis 15 1900 10 2 4'394'100 4'706'000 4'977'000 4'286'892 347'506 Genève Rue Marie-Brechbuhl 7 1997 16 19 6'139'464 6'502'000 6'886'000 5'208'611 420'507 Genève Bd. Des Tranchées 4 1895 6 2 6'416'677 6'748'000 6'921'000 6'365'899 429'122 Genève Rue du Stand 35 1930 9 1 1 3'773'245 4'130'000 4'239'000 4'017'984 292'189 Genève Rue Edouard-Racine 10 1930 11 4'836'268 5'078'000 5'311'000 4'462'993 333'059 Genève Rue de Carouge 48 1910 18 2 8'240'003 8'576'000 8'896'000 5'534'470 569'444 Genève Chemin de Maisonneuve 3 1920 12 3 8 2'937'084 2'943'000 3'048'000 3'330'520 224'977 Genève Alexandre-Gavard 26 A+B 1957 38 24 7'942'522 8'325'000 8'711'000 7'186'176 611'976 Genève Gourgas 8 1910 16 8'599'934 9'257'000 9'619'000 8'448'731 602'292 Genève François-Jacquier 7 1982 15 16 4'371'099 4'397'000 4'509'000 4'086'632 302'852 Lausanne Montétan 17-19 1930 32 6 10'010'056 8'969'000 9'687'000 6'380'378 498'217 Genève Grand-Lancy 102-102bis 1967 36 1 25 7'209'078 7'643'000 7'886'000 7'059'593 514'317 arcades garages bureaux logements année de construction Genève Voisins 11 1985 19 3 7'445'356 7'393'000 7'473'000 8'799'971 450'119 Genève Champs-Fréchets 26 1975 12 1 15 4'029'290 4'071'000 4'282'000 3'524'440 277'374 Lausanne France 22 2006 8 8 3'567'287 3'977'000 4'007'000 2'569'214 228'867 Neuchâtel Voie-Romaine 17 2006 10 13 3'554'704 3'693'000 3'760'000 3'385'819 212'770 Vaud Avenue de France 20 1920 6 2 1'144'233 1'165'000 1'177'000 1'957'905 87'144 Vaud Echallens 82/ Montétan 21 1900 19 2 6'099'558 6'586'000 6'620'000 6'441'777 424'262 Genève Champs-Fréchets 4 1975 16 16 4'644'440 4'402'000 4'651'000 4'662'925 308'123 Genève Gothard/Vieux-Bourg 1800 21 1 3 7'577'049 7'661'000 7'815'000 7'473'667 492'692 Neuchâtel Cèdres 6 1974 12 14 2'134'460 2'104'000 2'167'000 2'690'381 135'229 Neuchâtel Fontaine-André 4/6/8 1930 27 11 4'122'291 4'149'000 4'358'000 4'317'300 237'654 Vaud Victor-Ruffy 19 1956 12 4 2'186'771 1'940'000 2'010'000 1'698'837 127'909 Vaud Grand-Chemin 73/75/77 1990 12 28 5'400'639 5'167'000 5'402'000 4'484'491 315'874 Vaud Mont-Blanc 1 1984 8 15 3'371'122 3'372'000 3'491'000 2'610'067 202'548 Vaud Château 6 1922 5 1 2'153'752 1'847'000 1'762'000 2'616'144 128'957 Neuchâtel Philippe-Suchard 28/32/34 1967 53 11 9'101'785 9'182'000 9'348'000 10'700'000 598'134 Neuchâtel Moulins 15-17 1902 25 1 2'457'995 2'508'000 2'537'000 4'157'400 185'757 Vaud Résidence Bien-Vivre 1994 18 15 2'661'867 2'706'000 2'763'000 3'715'738 180'815 Fribourg Les Rochettes 1994 10 8 1'935'056 1'937'000 1'967'000 3'093'100 129'240 Fribourg Chenaletta 40/42 1985 16 2'899'418 3'016'000 2'929'000 3'339'442 204'546 Fribourg Les Ouches 1992 10 11 1'826'872 1'773'000 1'831'000 2'474'089 122'010 TOTAL 570 7 25 267 163'161'580 165'982'000 171'657'000 161'265'646 10'823'315 * la valeur assurée représente les coûts de reconstruction ou remise à neuf du bâtiment hors terrain. 17EVOLUTION DE LA FONDATION Date Fortune* Valeur Valeur Valeur Gain/Perte Gain/Perte Revenu Total nette vénale d'inventaire d'inventaire en capital en cum coupon ex coupon non réalisés capital réalisés CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 31.12.2003 3'970'892 6'600'000 103'130.82 103'130.82 30.09.2004 15'633'138 25'449'000 107'694.01 104'811.21 1'680.39 / 2'882.8 2'882.8 31.03.2005 32'885'585 44'860'699 108'007.44 30.09.2005 61'416'730 79'104'800 109'869.71 104'519.71 -291.50 / 5'350.0 5'350.0 31.03.2006 69'589'626 88'907'061 107'061.95 30.09.2006 77'335'616 98'619'000 113'002.11 107'772.11 3'252.40 / 5'230.0 5'230.0 31.03.2007 89'874'097 117'289'941 110'225.20 30.09.2007 94'371'614 119'813'000 115'524.25 110'134.25 2'362.14 / 5'390.0 5'390.0 31.03.2008 106'553'125 138'160'025 112'391.72 30.09.2008 122'534'810 151'369'000 116'325.26 110'925.26 791.01 / 5'400.0 5'400.0 31.03.2009 129'401'788 163'544'428 113'566.82 30.09.2009 137'506'725 165'982'000 117'042.88 111'607.88 682.62 / 5'435.0 5'435.0 31.03.2010 140'605'743 167'811'192 114'025.72 30.09.2010 146'612'388 171'657'000 118'438.39 113'003.39 2'078.13 / 5'435.0 5'435.0 * Fortune nette, avant provisions pour liquidation et réserves travaux SITUATION HYPOTHECAIRE CHF Rang Taux Échéance 1'225'000 1er 3.20% 08.11.2010 620'000 1er 1.01% 31.12.2010 2'640'000 1er 0.90% 01.01.2011 1'390'000 1er 0.90% 01.01.2011 2'000'000 1er 3.00% 10.11.2011 2'700'000 1er 1.88% 02.02.2012 1'000'000 1er 2.50% 21.12.2012 3'332'000 1er 4.00% 31.01.2013 1'225'000 1er 3.40% 07.11.2013 1'200'000 1er 2.80% 04.12.2013 2'000'000 1er 2.98% 09.01.2014 2'550'000 1er 3.65% 02.04.2014 1'460'000 1er 3.09% 02.09.2015 1'760'000 1er 2.77% 14.05.2016 3'710'000 1er 3.64% 01.05.2017 3'850'000 1er 3.81% 20.11.2017 32'662'000 Taux d'endettement 19.03% au 30 septembre 2010 18ACHATS ET VENTES Achats Lieu Rue Catégorie Date Prix de revient immeuble CHF Néant Ventes Lieu Rue Catégorie Date Prix de revient immeuble CHF Néant TOTAL DES ACHATS/VENTES 0 Valeurs mobilières Achat de papiers valeurs Néant Vente de papiers valeurs Néant Apports en nature Néant 19RAPPORT DE L'ORGANE DES REVISION 2021Tél: 022/839.38.12 // Fax: 022/839.38.38 www.fondation-lithos.ch Avenue Eugène-Pittard 14, CP 30 - 1211 Genève 17 22